Suspendare PUZ-uri Bucuresti

Suspendare PUZ Bucuresti

Suspendare PUZ CGMB

Suspendarea PUZ-urilor de sector sau martisorul primit de piata imobiliara din partea Primarului Capitalei, Nicusor Dan

Pe data de 26 Februarie 2021, s-a adoptat in cele din urma suspendarea PUZ-urilor de sector (toate mai putin Sector 1) pe o perioada de 12 luni, incepand cu 1 Martie 2021.

Cum afecteaza aceasta hotarare piata imobiliara fie ca esti investitor imobiliar sau iti cauti o noua locuinta? Afla in cele ce urmeaza.

Pentru a intelege mai bine, hai sa vedem mai intai:

Ce inseamna PUG, PUZ, PUD?

Vom face o mica analogie.

Sa presupunem ca ai o mare suprafata de teren, pe care poti dezvolta un oras sau poate chiar capitala unei tari. Vrei sa populezi acest oras, sa il dezvolti, dar dupa anumite reguli. Doar nu lasi pe fiecare sa puna degetul pe ce petec de pamant doreste si incepe sa construiasca ce vrea. Ar iesi haos, nu?

Asa ca ai nevoie de o viziune globala asupra orasului tau, de un plan bine pus la punct prin care sa stabilesti unde si ce se poate construi, inaltimea, destinatia constructiei, unde lasi spatiu pentru un parc sau o zona protejata, stabilesti niste reguli de infrastructura etc.

Acest plan se numeste Plan Urbanistic General ( PUG).

Elaborarea acestui PUG nu e de ici de colo. Nu e de parca faci unul nou in fiecare zi, iar in a 7-a de odihnesti, apoi reiei procesul. Asa ca trebuie bine gandit incat sa poata sustine o dezvoltare a orasului tau pe termen lung. Sa presupunem un deceniu ar fi maxim. Cat de repede sa se dezvolte pana la urma, nu-i asa?

Ca sa poti sa detii mai mult control asupra orasului tau, te gandesti sa il imparti in mai multe sectoare, fiecare cu cate un “mini tu” in frunte. Sa luam de pilda, 6 astfel de sectoare/zone. Acum, fiecare Mini Tu are o viziune proprie asupra zonei pe care o conduce. Trece timpul si ce ai stabilit tu acum 5 ani prin PUG nu se mai aplica, pentru ca urbanizarea tot creste. Asa ca Mini Tu are nevoie sa elaboreze un mini PUG, adica PUZ sau Plan Urbanistic Zonal.

Prin PUZ poti face cam aceleasi lucruri ca la PUG, doar ca mai detaliat. De la utilitati si retele stradale, pana la indici si indicatori urbanistici cum ar fi regim de aliniere, regim de inaltime, POT( Procent de Ocupare al Terenului), CUT ( Coeficient de utilizare al ternenului), etc.

pug puz pud bucuresti

Astfel, daca in PUG scrie ca poti construi cladiri mici de P+2, dar orasul se populeaza tot mai mult, intocmesti acest PUZ pentru a da posibilitatea dezvoltarii mai mult pe inaltime, avand in vedere ca suprafata orasului tau, implicit a sectorului tau, raman neschimbate.

Suspendare PUZ-uri Bucuresti

Daca intr-o anumita zona industriala, fabricile si-au inchis portile si au inceput sa vanda terenul, prin PUZ poti transforma zona respectiva din una industriala in una rezidentiala. Si iata cum ai obtinut spatiu nou de extindere a “parcului rezidential”. Vorbind despre parc, implicit zone verzi…PUZ-ul dicteaza inclusiv unde ramane verde si unde nu. Acum se pune problema:

  • Ce faci in momentul in care se tot dezvolta sectorul tau, iar locatarii din imobilele vechi s-au saturat si doresc o viata noua intr-un ansamblu rezidential nou?
  • Ce faci cu spatiile verzi? Le pastrezi sau le schimbi destinatia?
  • Ce faci cu infrastructura, atat pentru utilitati cat si cea rutiera? O lasi asa? Sufoci urbanistic tot mai mult zona ta?

Cu toate acestea, un locuitor al sectorului tau vrea sa isi construiasca o casa. S-a uitat pe PUZ si are speranta ca se va pastra regimul de inaltime al zonei si va fi protejat de cladiri mari. Dar avand in vedere unele neclaritati birocratice sau unele situatii mai speciale legate de PUG/PUZ, trebuie studiata posibilitatea de a-i acorda Autorizatie de Construire, ceva mai detaliat.

Asa intervine cateodata, PUD-ul, Planul Urbanistic de Detaliu, un fel de derogare de la unele criterii stabilite prin fratii mai mari ( PUG si PUZ), in baza unor justificari legale.

Analogia prezentata este mult simplificata fata de ce presupune real studiul urbanistic, insa speram ca ti-ai facut o imagine de ansamblu asupra acestor termeni. Acum, sa revenim la subiect.

PUZ Bucuresti

Orasul se numeste Bucuresti, iar edilul, Nicusor Dan, impreuna cu Asociatia Salvati Bucurestiul, pe care o si conduce, a purtat o lupta inSuspendare PUZ Bucuresti - Nicusor Dandelungata asupra PUZ-urilor de sector, chiar inainte de a-si incepe mandatul, catalogandu-le ca ilegale ( iata si un print scrren de pe pagina sa oficiala de Facebook).

Argumentele sale sunt legate de dezvoltarea imobiliara haotica din Capitala, prin transformarea a sute de hectare verzi sau a zonelor de pe malurile lacurilor bucurestene in zone construibile, necorelarea noilor PUZ-uri cu infrastructura rutiera etc.

Cu observatiile acestea nu ai cum sa nu fii de acord.

Da, se construieste haotic, parca fara nicio regula aplicata si daca se aplica, aceea devine ulterior ilegala sau a fost de la bun inceput. Cu totii ne-am saturat de discrepanta urbanistica prezenta in Bucuresti si nu numai. Vrem o tara ca afara sau macar o Capitala demna de a fi numita Europeana.

Sa aiba o arhitectura uniforma, infrastructura rutiera bine gandita, sa poti sa estimezi si singur, fara telefon, cat timp iti ia sa ajungi din punctul A in punctul B cu masina proprie sau cu mijloacele de transport in comun. Sa ai zone verzi, parcuri unde sa mai respiri si altceva decat noxele masinilor.

Pentru ca toate acestea sa devina fapt, trebuie luate in considerare masuri drastice. Iar acestea nu pot fi aplicate peste noapte. Insa deciziile de aplicare, se pare ca da.

Astfel, saptamana trecuta, intervalul Miercuri – Vineri s-a ajuns la un consens asupra suspendarii PUZ-rilor de sector. Initial, Dl. Primar a dorit ca perioada sa fie pe 2 ani. PNL, partidul al carui sprijin era si este crucial, nu era de acord, ca si alte partide politice, printre care si PSD. Intentia a fost numita chiar neconstitutionala si astfel, a doua zi, s-a ajuns la termenul de 3 luni. Joia nu-i ca Vinerea pentru ca pe 26.02.2021, dupa alte negocieri, s-a ajuns la 12 luni.

Cam mult timp, dar oare e suficient?

Cum am spus si in analogia de mai sus, reorganizarea urbanistica nu se face peste noapte. Istoric vorbind, adoptarea PUG-ului in Bucuresti a avut loc in anul 2000. Actualizarea era prevazuta la un termen de cel mult 10 ani. Insa, in cei 20 de ani de atunci, nu s-a actualizat nimic. S-a incercat de 4-5 ori , dar degeaba.

Suspendare PUZ Bucuresti

Planurile Urbanistice de Zona faceau inital referire la anumite zone. PUG-ul cuprinde mai multe zone, numite Unitati Teritoriale de Referinta ( UTR), fiecare avand si alte subcategorii. Ulterior urmand ca mai apoi sa se extinda la nivel de sector, avand in vedere lipsa unui PUG actualizat, adaptat la evolutia constata a orasului.

Suspendare PUZ-uri Bucuresti

Adica PUZ s-a transformat in “PUS” ( neoficial).  Astfel, o zona L2a ( pentru case) se transforma prin PUZ intr-o zona M ( unde putem avea si blocuri).

In prezent, aflati la inceputul anului 2021, ne aflam la mult asteptata actualizare a PUG Bucuresti. Termenul de organizare este de 12 luni. Avand in vedere scurtul istoric de mai sus, pare sa fie un termen ambitios, nu-i asa? Intentia de schimbare este buna, speram sa si reuseasca si sa o faca intelept, pentru ca ceasul ticaie rapid.

Ce se intampla dupa suspendarea PUZ-urilor de sector?

Conform declaratiilor D-lui Primar, suspendarea PUZ-urilor nu are caracter retroactiv. Adica certificatele de urbanism si autorizatiile de construire sau demolare emise sau aflate in curs de emitere la data intrarii in vigoare a hotararii, vor respecta prevederile documentatiilor de urbanism anterioare, adica PUZ actual.

Concret, daca ai construit, construiesti sau ai deja documentatiile aprobate pentru bloc de 10 etaje intr-o zona definita prin PUG cu un regim de inaltime P+2, zona case, dar reincadrata prin PUZ-ul sectorului respectiv ca fiind zona de locuinte cu regin P+14, e totul ok.

Insa, daca ai doar teren achizitionat pentru urmatorul tau proiect pentru care ti-ai calculat un anumit profit la finalizare, lucrurile nu stau prea bine.

Conform unui studiu realizat de BREC ( Bucharest Real Estate Club), investitiile active in proiecte de anvergura, cu livrare intre anii 2020-2023, depasesc 3.5 miliarde de Euro. Estimarile AREI ( Asociatia Investitorilor din Real Estate din Romania) se apropie de aceeasi suma.

Ce se intampla cu preturile pentru imobile noi?

Nu vor scadea. Poate chiar vor creste. Adica mai mult fata de cresterea deja fondata pe majorarea pretului materiei prime in contextul Covid19. De ce?

Pentru ca daca cererea era oricum invers proportionala cu oferta, acum oferta scade si mai mult.

Daca un dezvoltator a cumparat teren la un pret de potential P+14 ( poate fi si P+4/5/6 etc.), dar acum poate construi doar P+2, din start are o pierdere majora. Indiferent ca vrea sa vanda terenul ( a carui valoare a scazut) sau ca vrea sa construiasca si apoi sa vanda locuintele. In cazul 2, are varianta de a creste pretul pentru a-si mai acoperi din pierderi. Avand in vedere ca nu vor exista prea multe alternative de locuinte noi in aceeasi zona, crezi ca nu se mai cumpara, chiar si la un pret mai mare?

Acesta este doar un scenariu. Exista mai multe variante in functie de caz. Inclusiv situatii in care, dezvoltatorul sa aiba mai multe terenuri, cu proiecte in zone neafectate de aceasta suspendare si se poate orienta mai mult pe acelea, asteptand verdictul anului 2022 cu privirie la noul PUG.

Doar ca nici in acest caz nu poti avea o certitudine. Finalul anului 2020 confirma acest aspect. Ne referim la amanarea majorarii plafonului TVA pentru locuinte noi, lege publicata in Monitorul Oficial, iar apoi, practic peste noapte, amanata pana pe 2022 printr-o Ordonanta de Urgenta.

Avand in vedere tot istoricul PUG-ului amintit anterior si drama TVA-ului 2021, ce garantie mai poti avea ca “la anu’” se rezolva tot? Nu are relevanta ca TVA-ul este la nivel national, iar povestea PUG-ului este la nivel de Capitala. Are relevanta faptul ca ne putem astepta la orice in tarisoara noastra, implicit in orice oras al acesteia, Municipiul fiind cel mai “volatil”.

Cum vedem noi toata situatia?

Ganduri bune si necesare. Cum am spus si mai sus, intentia este buna si necesara. Bucurestiul este in momentul de fata o sorcova urbanistica. Este clar faptul ca e nevoie de o schimbare. Doar am simtit-o pe pielea noastra de cel putin 20 de ani si inca o simtim.

Decizii reactive. Hotararile unilaterale de pe o zi pe alta, fara sa fie invitate la dezbatere toate partile, nu credem ca sunt cea mai buna solutie. Vorbim totusi de o piata imobiliara in Capitala tarii unde interesul pentru investitori este tot mai mare. Vor fi pierderi si la nivel bugetar, care poate puteau fi mai controlate daca partile se adunau la masa verde.

Poate suspendarea putea fi facuta sistematic in functie de gradul de urgenta pe fiecare sector in parte. Sectorul 1 a trecut cumva testul cu brio, pentru ca nu are PUZ ( si multumim pe aceasta cale unui bun coleg de breasla si excelent structurist, Mihai Buliga, pentru clarificari).

Totusi, de ce s-a ales pana la urma suspendarea concomitenta a sectoarelor 2-6, fara a se pune in balanta riscurile unui asemenea blocaj?

Spatiile verzi…interesante. Locuind in Bucuresti de o viata, am simtit de la an la an poluarea sufocanta tot mai mult. Evident ca ne dorim spatii verzi cat mai multe. Doar ca spatiile verzi din oras le cam numeri pe degete. Automat acelea nu trebuie modificate.

Pentru ca sunt singurele filtre naturale de aer de care dispunem. Si atunci unde sunt sutele de hectare verzi la care se facea referire? In zonele limitrofe.

Aceleasi zone unde Bucurestiul are singura sansa de extindere imobiliara, cel putin in segmentul rezidential.

Speram ca noul PUG sa fie conceput astfel incat sa echilibreze si sa ordoneze haosul din aceste zone, luand in calcul si partea de necesar pentru locuinte noi.

Sa pastrezi P+2 pe asemenea suprafete, nu reprezinta o solutie. O imagine placuta de suburbie poate. Dar nu o solutie demografica. Sau poate am inteles gresit.

Acele sute de hectare de spatii verzi ( care sunt defapt terenuri cu buruieni) se vor transforma in parcuri?

Iar Bucurestenii vor uita in curand de Herastrau, Cismigiu sau Titan si vor prefera sa mearga in parcurile periferice? Sunt doar intrebari puse de nestiutori care spera sa fie in curand luminati.

Termen ambitios. De la 24 luni la 3 luni si mai apoi, la varianta de compromis 12 luni pana la finalizarea suspendarii. Pentru ca “e un termen rezonabil”. Ce sa intelegem de aici? 24 luni erau cu tot cu repaus, iar 3 luni erau de foc? Practic in Martie 2022 s-ar termina totul. Pana atunci, ar trebui ca noul PUG Bucuresti sa fie finalizat.

Mult succes! Uram pe aceasta cale mult spor la treaba si toata bafta din lume D-lui Primar, pentru ca va avea nevoie. Sa rezolvi intr-un an ce nu s-a putut rezolva in 20, este cel putin ambitios. Sa rezolvi si bine, e deja la alt nivel. Sa faci fata si presiunii mediului de afaceri deloc multumit de aceasta decizie radicala, deja esti erou.

Dar ne dorim un rezultat pozitiv la finalul acestei perioade. Un Bucuresti uniform, aerisit, fara “golaneli” imobiliare, exact asa cum s-a promis.

 

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.