Amanare TVA la locuinte?

Amanare TVA la locuinte noi 2021? Da, e pe bune!

Stiti vestea aceea buna cu care au incheiat anul majoritatea celor care isi cauta locuinta noua? Uitati de ea. Cel putin in 2021.

Pana in toamna anului trecut povestea TVA-ului ( cea mai actualizata pana atunci) pentru locuinte suna cam asa:

Pentru ca tot li se apropie onomastica, sa luam cazul lui Ion si Ioana.

Inca din 2019, tinerii voiau sa isi achizitioneze o locuinta noua. Se saturasera de chirie si voiau ceva al lor. Au prospectat nitel piata, o vizionare din cand in cand, nu intens, trece vremea, apar sarbatorile si ca #renewyearsresolution, lasa achizitia pentru “la anu’”. Cu siguranta influentati si de ce se mai auzea pe la stiri, poate chiar de la cunostinte/prieteni/rude, cum ca preturile vor scadea. Ion si Ioana au luat-o de buna, au amanat, sperand miracolul ( miracol pentru ca in segmentul rezidential nou de care erau interesati, nu s-a inregistrat scadere de peste un deceniu…).

“La anu’ ne luam apartament!” si-au promis ei in seara artificiilor, pocnitorilor si bombelor.✨

Ca mai toata lumea, habar nu aveau ce urma sa se intample in 2020.

Incepe anul si, voiosi, se documenteaza mai intens cu privire la piata imobiliara, in special de partea cu TVA-ul. Afla ca pentru a beneficia de TVA-ul redus de 5%, trebuie sa se incadreze la o achizitie de aprox. 94000 Euro ( fara TVA). Daca pretul net depaseste aceasta valoare, atunci TVA-ul aplicabil era cel de 19%. Voiau 3 camere semicentral, nici prea mic, nici prea mare. 75-80 mpu ar fi ideal. Doar ca pentru astfel de zone, automat trebuia sa iei in calcul TVA-ul mare. Asta e. Deja stransesera ceva bani pentru avans, insa erau la limita. Au cautat in continuare si gasisera cateva apartamente noi Bucuresti demne de lista scurta.

Doar ca, pe la primii ghiocei, care in 2020 au fost in februarie, a aparut Covid19. Blocaj general in primavara si schimbari serioase si pe la munci. Dar macar puteau sa lucreze si remote. Au decis sa ia o pauza de la vanatoare de apartamente. Mai ales ca acum, mai mult ca niciodata, preturile trebuiau sa scada neaparat. Sustinatorii acestei ipoteze, amintiti anterior, erau si mai infocati.

Fast forward: Stare de Urgenta, Stare de Alerta, pauza, vara, mare, o vacanta, o petrecere nevinovata pe ici pe colo, masca peste tot. In tot timpul asta se mai gandeau la apartament si in astfel de situatii, parca ar merge ceva cu gradina, sau terasa, poate chiar o casa. Ceva care sa iti asigure o conexiune cu exteriorul chiar si in situatii de lockdown. Asta implica si unele schimbari in criteriile anterioare. Cea mai importanta fiind cea financiara, daca pastrau zonele semicentrale. Aveau 2 apartamente in minte, doar ca TVA-ul arunca simtitor pretul in aer. Mai ales ca intre timp, leul s-a depreciat mult si nu dadea semne sa isi revina. Deja net-ul pentru 5% ajunsese la aprox 92000 Euro ( fara TVA). Pauza din nou.

In Octombrie in schimb, aparuse 🌈Curcubeul fiscal. Se vorbea despre o modificare a legii, cu privire la plafonul de departajare intre cota redusa de 5% versus cea standard de 19%. Mai exact, marirea plafonului de la 450000 Lei, la 140000 Eur ( valori exclusive TVA). Asta insemna un lucru bun pentru Ion si Ioana. Pentru ca asa aveau o sansa sa se incadreze in cat mai multe dintre criteriile dorite. Daca apartamentele alese erau in jurul valorii nete de 130000 Euro + TVA, adica 154700 Euro cu legea in vigoare, de la 1 ian. 2021, acelasi apartament costa 136500 Euro, TVA inclus ( 5%). Mai mult, se anunta ca, celor care fac antecontract in 2020, urmeaza sa li se recalculeze pretul anul viitor, adaptandu-se la noul TVA. Modificarea venea de asemenea, in sprijinirea Programului Noua Casa.

Asta era “reducerea” pe care o asteptau, iar in noiembrie, dupa publicarea legii in Monitorul Oficial, cei doi au facut si antencontractul de mult asteptat pentru un apartament in zona Mihai Bravu – Vitan, aflata in plina dezvoltare. In sfarsit erau impacati si puteau finaliza anul cu o mare realizare. Mai ales ca au reusit sa isi si personalizeze apartamentul dupa bunul plac. Muncitorii au reusit sa termine pana in Sarbatori, cateva mici retusuri lasate pentru inceputul anului viitor. O investitie suplimentara evident, dar merita. Au prins si niste oferte interesante pentru electrocasnice, batusera palma si cu “baiatul cu mobila” si asteptau nerabdatori sa semneze si Contractul de Vanzare – Cumparare in Februarie 2021.

Alergat de colo colo, dar deja isi vedeau viitorul tot mai clar si puteau sa isi vada de “Sarbatori linistite!”. Au inceput sa se intalneasca  spre final de an si cu cativa prieteni. Pe rand, pentru ca pandemie. Iar pe data de 30 decembrie, s-au intalnit la un pahar de vin rosu cu un cuplu care se gandea serios la o achizitie imobiliara “ la anu”. In timp ce vorbeau de toate cele, sfaturi, stresuri si impliniri, rasete si multumiri, la stiri se anunta ceva de interesul ambelor perechi: amanarea aplicarii legii TVA pentru inceputul lui 2022. De la extaz la agonie…Avans platit, bani investiti suplimentar din imprumuturi, timp, nervi, sperante desarte, toate pe apa sambetei in mai putin de 2 luni.

Cati dintre voi ati fost pusi intr-o situatie similara?

Decizie Guvern amanare TVA locuinte

Mentionam ca nu doar Ion si Ioana au fost luati prin surprindere in ultimele zile din 2020.  Recunoastem ca si noi. Cand discutam despre amanare TVA la locuinte, din toate analizele efectuate, si dezvoltatori, si investitori, si institutii bancare, cam toata piata a fost luata prin surprindere. Daca la inceput parea sa fie o speranta desarta, dupa oficializarea in Monitor, dai uitarii dubiile. Intrebarea “Ce se mai poate intampla?” este eliminata. Dar, iata ca se mai poate intampla o Ordonanta de Urgenta.

Plafonarea TVA a fost si in limita a 380000 Lei, dar din 2016 s-a adoptat noul plafon de 450000 Lei. Se dorea mai exact o aliniere la pragul de 100000 Euro, pret net pentru un apartament. Iar cursul Euro era in jurul cotei de 4.50 Ron. Doar ca exprimand plafonul in Lei, acest prag era clar ca urma sa scada in timp. Ceea ce s-a si intamplat. Ca si idee, TVA-ul standard la inceputul lui 2016, era de 20%, iar din 2017, urma sa scada un procent, planul fiind ca in 2018 sa ajunga chiar la 18%. S-a blocat la 19%. Ceea ce nu-i rau, tinant cont de faptul ca valoarea minima poate fi de 15% ( it’s an UE thing).

Cota redusa nu poate fi mai mica de 5%, iar pentru furnizarea anumitor bunuri si servicii, se pot aplica una sau doua astfel de cote. Exista si 3 tipuri de cote speciale de TVA pe care le vom enumera doar: cota foarte redusa ( sub 5%), cota zero, cota de tip “parking” ( intermediara). Alaturat atasam si un tabel centralizator al cotelor aplicate si in celelalte state membre UE ( sursa europa.eu).

Un anumit partid in plina campanie, ademenea cu Cota ZERO pentru locuintele pana in 100000 Euro. Ceea ce era clar ca nu era sustenabil intr-o serie de promisiuni de cresteri salariale si scaderi masive de taxe ( Romania aka Wonder Land). Dar a functionat la alegerile din acea perioada…spre deziluzia ulterioara a multora. Printre motivele “oficiale” s-au mentionat nemultumirile oamenilor de afaceri din domeniu si faptul ca deja beneficiam ca membru UE de doua cote reduse de TVA, de 5% si de 9%. Ar fi fost nevoie de o derogare din partea Comisiei Europene, deci complicat. Culmea ca si in tabelul anexat ( care este oficial si public), nu vezi pe nicaieri 3 cote reduse. #hint Ciudat ca nu s-au gandit la asta in momentul formularii programului lor de guvernare. Le-o fi scapat…dar ce bine a dat la ochi.

Asadar, in 2017, aveam urmatoarele conditii de baza:

• Suprafata utila a locuintei sa nu depaseasca 120 mpu, in aceasta suprafata nefiind incluse anexele gospodaresti
• TVA standard = 19%
• Pentru TVA redus = 5%, pretul locuintei si a terenului pe care este construita sa fie pana in 450000 Lei, exclusiv TVA
• Poti beneficia o singura data de cota redusa de 5%, urmatoarele locuinte achizitionate, avand TVA 19%, indiferent de suprafata
• Suprafata terenului pe care este construita locuinta sa fie de maxim 250 mp, incluzand amprenta la sol si anexele

Ulterior din 2019, s-au anulat restrictiile cu privire la numarul de locuinte achizitionate cu cota redusa ( poti cumpara oricate locuinte doresti cu TVA 5%) si cu privire la suprafata terenului pe care poate fi construita locuinta ( terenul poate fi oricat de mare). Modificari ok de altfel. Insa mai era nevoie de ceva.

Cea mai importanta modificare era cea a plafonului de departajare a TVA-ului. Dezvoltarile imobiliare nu mai erau limitate deja de cativa ani in zonele periferice, aparand tot mai multe constructii noi in zone semicentrale, centrale si chiar ultracentrale. Plafonarea de 450000 Lei, obliga insa dezvoltatorii sa construiasca majoritar apartamente mici. Unele ergonomizate, altele nu. Majoritare erau cele cu 2 camere, care deja atingeau plafonul maxim in zonele semicentrale. 3 camere – prea putine si oricum puchinoase pentru a se apropia de suma limita cat mai mult, iar cele cu 4 camere – o raritate din proiect, cel putin. Singura solutie in astfel de cazuri era varianta de alipire a doua apartamente. Piata cerea astfel o majorare a plafonului.

Surpriza a venit in octombrie 2020, cand se vorbea deja mai serios despre o modificare a legii, cu privire la plafonul de departajare intre cota redusa de 5% versus cea standard de 19%. Mai exact, marirea plafonului de la 450000 lei ( adica ajuns deja la 92000 Euro, net, cu aprox. 8000 Euro mai putin fata de varianta originala din 2016) , la 140000 Euro, exclusiv TVA. Iata mai jos si sectiunea din lege de pe just.ro:

Din start, o schimbare foarte importanta era exprimarea in Euro a pragului, ceea ce aducea o siguranta mai ales celor care achizitionau bunuri viitoare ( adica imobile in constructie si/sau care nu au inca toate actele gata, achizitionate prin antecontract/promisiune vanzare-cumparare). Acum puteai sa te orientezi catre locuinte de 147000 Euro, pret brut. Iar in astfel de cazuri, inclusiv cei cu 3 si 4 camere, pentru zone semicentrale, aveau deja solutii. Cum era si cazul Ion-ilor de mai sus. Odata cu publicarea in Monitorul Oficial, deja se faceau planurile pentru urmatorul an. Evident ca preturile locuintelor urmau sa se modifice. In plus sau in minus? Pai, da si nu. Unii dezvoltatori deja anuntau majorarea pretului net al apartamentelor. Dar, per total, preturile finale ( cu TVA) scadeau.

End user-ul, si anume cumparatorul, primea reducerea asteptata. Beneficiai de o promotie neasteptata si oficiala astfel. Era si normal sa te orientezi spre achizitie. Cresterea preturilor nete ale locuintelor pentru anul 2021, in acest caz ar fi fost oricum treptata. Daca intr-o prima faza te bucurai de acest Discount fiscal ( ATENTIE! Nu de la dezvoltatori. Ei anuntau cresterea preturilor.), pe parcursul anului preturile se ajustau, astfel incat sa se alinieze marja existenta dintre preturile brute ale apartamentelor cu 2 camere versus celor cu 3 camere ( de pilda). Totodata, dezvoltatorii luau in calcul aceste modificari fiscale pentru a-si adapta proiectele imobiliare si achizitiile viitoare de terenuri.

Doar ca 2020 s-a incheiat cu aceeasi surpriza, dar inversa. Amanarea programului pana in Ianuarie 2022. Asta daca nu mai intervine o schimbare neasteptata.

Care au fost temerile?

• Supraindatorarea populatiei
• Nesustenabiliatea disclocarii veniturilor bugetare generate de TVA ( estimate la 200 milioane Lei pe an – 41 milioane de Euro/an)

Din pacate, ambele temeri, gandite la rece, au sens. Istoric vorbind, comportamentul cumparatorului roman, arata ca ii place sa se supraindatoreze. Mai ales cand esti neasteptat de avantajat fiscal, iar bancile inca nu au ajustat politica de acordare a creditelor in acest sens. Sau poate nu e neaparat placere, ci mai degraba lipsa constientizarii. Asta este generata de o lipsa a informarii si de o prezenta constanta  a dezinformarii cronice. O lipsa de educatie in domeniul respectiv, combinata chiar cu o lipsa de interes in multiple cazuri, toate intr-o piata dominata de interese. Interesul tau imobiliar care este? Cum ai planuit sa ti-l satisfaci?

Cat despre a doua temere…era de asteptat. E deja ciclica povestea.

Care e situatia in 2021, pan’ la urma?

Pentru Ion si Ioana, variantele ar fi:

• Retragere – pierdere avans, pierdere investitie in amenajarea apartamentului, revanzare electrocasnice, daca nu au unde sa le depoziteze.
• Pastrarea apartamentului cu toate cele, cu o esalonare a diferentei de bani dupa semnarea CVC ( Contractului de Vanzare – Cumparare) daca dezvoltatorul este ingaduitor; caz care aduce dupa sine, o supra supra indatorare catre terti.

In cazul lor si in toate cazurile similare, totul depinde de cum se inteleg cu dezvoltatorul. Pe de-o parte, acesta ar trebui sa ii sprijine, intrucat nu au fost evenimente controlabile de niciuna dintre parti. Pe de alta parte, socoteala de acasa nu se potriveste cu cea din targ.

Cert este ca anul acesta, ramanem cu:

• TVA standard 19%
• Suprafata utila a locuintei = max 120 mpu, neincluzand anexele gospodaresti
• Pretul locuintei pana in 450000 Lei ( aprox 92000 Euro), fara TVA pentru cota redusa de 5%
• Suprafata terenului pe care este construita locuinta: cat doresti
• Numarul de achizitii cu TVA redus de 5%: fara numar

BONUS! Covid19!

Sfaturile noastre pentru 2021:

• Analizeaza-ti bine situatia financiara.
• Analizeaza-ti bine situatia locativa si urgenta mutarii.
• Nu te intinde mai mult decat iti permite plapuma.
• Fii mai mult intelept si mai putin impulsiv in decizii.
• Apeleaza la profesionisti in domeniu pentru o consultanta imobiliara, care iti inteleg nevoile si te indruma catre locuinta optima pentru tine.

Noi te vom spijini cu tot bagajul nostru de cunostinte tehnice, juridice, bancare si cu un portofoliu imobiliar in continua crestere.

Un 2021 intelept, voios si sanatos!